Puntos clave
- Son dos fases, no dos opciones: el básico obtiene la licencia, el de ejecución permite construir.
- El básico no sirve para pedir presupuestos fiables. Define la obra, pero no la resuelve.
- El de ejecución es donde se decide el coste real, porque contiene mediciones, detalles y calidades.
- El anteproyecto es anterior a ambos y no habilita ningún trámite.
- Cada euro invertido en definición previa evita varios de sobrecoste durante la obra.
Por qué existe esta división
La normativa de edificación distingue dos niveles de definición del proyecto porque responden a dos interlocutores distintos. El ayuntamiento necesita comprobar que lo que quieres construir encaja en el planeamiento y cumple la normativa: para eso basta con una definición general. La constructora necesita saber exactamente qué debe ejecutar, con qué materiales y en qué cantidades: para eso hace falta una definición completa.
De ahí que se pueda solicitar la licencia con el proyecto básico y desarrollar en paralelo el de ejecución, ganando semanas en el calendario. Lo que no se puede es empezar la obra sin el de ejecución.
Qué contiene el proyecto básico
Define las características generales de la obra mediante la adopción y justificación de soluciones concretas, con el detalle suficiente para pedir la licencia municipal. Incluye:
- Memoria descriptiva: información previa, descripción del proyecto, programa de necesidades y prestaciones del edificio.
- Justificación urbanística: cumplimiento de edificabilidad, ocupación, altura, retranqueos y uso conforme al planeamiento aplicable.
- Planos generales: situación, emplazamiento, plantas, alzados y secciones acotados.
- Cuadro de superficies útiles y construidas.
- Justificación del cumplimiento de los aspectos normativos verificables en esta fase, incluida la accesibilidad.
- Presupuesto estimado por superficies y precios unitarios, base del cálculo de la tasa y del impuesto de construcciones.
Lo que no contiene: estructura calculada, instalaciones definidas, detalles constructivos, mediciones ni presupuesto real. Es una definición de intenciones técnicamente justificada.
Qué contiene el proyecto de ejecución
Desarrolla el básico hasta el nivel que permite construir sin interpretaciones. Añade:
- Memoria constructiva: sistema estructural, envolvente, compartimentación, acabados e instalaciones.
- Justificación completa del Código Técnico: seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía.
- Planos de estructura con su cálculo, planos de instalaciones y detalles constructivos.
- Mediciones y presupuesto detallado por capítulos y partidas.
- Pliego de condiciones técnicas y administrativas.
- Estudio de seguridad y salud y estudio de gestión de residuos.
- Plan de control de calidad de materiales y ejecución.
En edificación residencial de vivienda, tanto el proyecto de ejecución como el certificado final de obra están sujetos a visado colegial obligatorio.
El error que más caro sale: pedir precios con el básico
Es una escena habitual. El promotor tiene el proyecto básico, lo manda a tres constructoras y recibe tres presupuestos muy distintos. Elige el más barato y firma. Meses después, la liquidación final se ha disparado.
La causa casi nunca es mala fe: es que el básico no define lo suficiente. Cada constructora ha supuesto unas calidades, un sistema estructural y unas instalaciones distintas, así que los tres presupuestos no son comparables: son tres obras diferentes. Todo lo que no está definido acaba resolviéndose en obra, y en obra siempre se resuelve más caro.
Con el proyecto de ejecución cerrado ocurre lo contrario: las mediciones son las mismas para todos, los precios sí se pueden comparar partida a partida y las desviaciones se reducen drásticamente. Es la diferencia entre negociar y esperar a ver qué pasa.
Y antes de todo esto: el anteproyecto
Es la fase inicial de trabajo, donde se exploran las alternativas de distribución, volumen y relación con el entorno. Sirve para tomar decisiones y para que el cliente visualice antes de comprometer presupuesto, pero no habilita ningún trámite: no obtiene licencia ni permite contratar obra.
Para una intervención en un inmueble existente, el anteproyecto es además el momento en que se detectan las sorpresas: estructuras que no dan, instalaciones agotadas, limitaciones del planeamiento. Lo explicamos aplicado a reformas en el artículo sobre los 7 pasos clave para una reforma integral.
Cómo se traduce en honorarios
Los honorarios de un estudio no se pagan de una vez, sino por fases, y cada una tiene entregable propio:
- Anteproyecto: propuesta y decisiones de partida.
- Proyecto básico: el documento con el que se solicita la licencia.
- Proyecto de ejecución: la definición técnica completa.
- Dirección de obra por parte del arquitecto y dirección de ejecución por parte del arquitecto técnico.
- Coordinación de seguridad y salud durante la ejecución.
Entender este reparto evita dos malentendidos frecuentes: creer que «el proyecto» es un único documento con un único precio, y suponer que la dirección de obra va incluida en el proyecto. Son servicios distintos, y los dos últimos son obligatorios en obra mayor.
¿Qué necesito en mi caso?
- Obra nueva: básico para licencia y ejecución para construir. Sin excepción.
- Reforma con afección a estructura, distribución, fachada o cambio de uso: normalmente obra mayor, con el mismo esquema.
- Reforma menor sin afección estructural: puede bastar una memoria técnica o una declaración responsable, según el municipio. La frontera la repasamos en el artículo sobre la diferencia entre licencia de obra mayor y menor en Málaga.
Si tienes dudas sobre qué categoría corresponde a tu caso, también desarrollamos qué es la licencia de obra mayor y cuándo se necesita.
Conclusión
La pregunta correcta no es si hace falta el proyecto de ejecución, sino cuándo se paga: en el estudio, con planos, o en la obra, con imprevistos. Un proyecto bien definido no encarece la construcción, la hace previsible, y esa previsibilidad es lo que separa una obra que termina en plazo y presupuesto de una que se alarga indefinidamente. En García de Jodra redactamos proyecto básico y de ejecución y asumimos la dirección de obra en Málaga y provincia, acompañando el proceso completo desde el primer boceto. Hablemos de tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir la licencia solo con el proyecto básico?
Sí. El básico es el documento previsto para obtener la licencia urbanística, pero el de ejecución debe presentarse antes del inicio de la obra.
¿Puedo empezar a construir con el proyecto básico?
No. La ejecución requiere el proyecto de ejecución, con la estructura calculada, las instalaciones definidas y el estudio de seguridad y salud.
¿Es obligatorio el visado del colegio profesional?
En edificación residencial de vivienda sí lo es para el proyecto de ejecución y para el certificado final de obra.
¿Qué diferencia hay entre anteproyecto y proyecto básico?
El anteproyecto es una fase de exploración y decisión que no habilita trámites. El proyecto básico ya justifica el cumplimiento normativo y sirve para solicitar la licencia.
¿La dirección de obra va incluida en el proyecto?
No. Son servicios independientes: el proyecto define qué se construye y la dirección de obra supervisa que se construya conforme a él. En obra mayor ambos son necesarios.